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安老按揭

兩星期前，由我擔任董事局主席的香港按揭證券有限公司，宣布了三項優化安老按揭計劃的措施，希望可以惠及更多長者，尤其是中產長者。

安老按揭（或稱逆按揭reverse mortgage）在海外一些發達國家已經發展多年，不過由於華人社會的傳統思想，以及風險較高，本港的金融機構過往並沒有推出安老按揭這類產品。

按揭證券公司於2010年進行市場調查時，發現逾1,000名受訪長者中，約44%贊成引入安老按揭，讓擁有自置物業的長者多一個財務安排的選擇。近四分之一人表示會考慮申請。因此，按揭證券公司決定牽頭開發安老按揭產品，透過提供按揭保險，減輕銀行和長者的風險，鼓勵銀行提供安老按揭貸款。

自去年7月按揭證券公司推出安老按揭計劃以來，已經有6家銀行提供此類貸款產品。至今，累積批出約280宗申請，借款人每月平均取得13,000多港元的年金，最低是3,200港元，而最高則超過80,000港元。借款人由60歲至超過90歲不等，平均則約70歲；物業樓價由不足100萬港元至接近2,000萬港元，平均約370萬；樓齡則由7年至50年以上不等。約35%借款人選擇10年期的每月年金，另35%選擇終生年期，其餘則選擇15或20年期的每月年金。

安老按揭計劃讓持有物業的長者，透過抵押自住物業，從銀行取得按揭貸款。借款人在世時可以繼續住在原有的物業，而且基本上毋須還款。在申請批出後，樓價下跌或者利率上升，借款人可以獲得的年金金額亦維持不變。如有特別需要，例如要還清物業原先的按揭、支付物業維修或保養，或應付醫療開支，長者亦可以申請一筆過貸款以應付所需。我知道有長者透過安老按揭，還清了其物業原先仍未清償的按揭貸款，毋須每個月向銀行還款，反而可以收取穩定的現金，減輕他們的生活壓力。

當長者百年歸老之後，如果他的後人不打算贖回物業，銀行才會將物業出售以收回安老按揭欠款。如果售樓所得的款項多於欠款，銀行會將餘額歸還給長者的後人，反之，如果售樓所得的款項不足以全數償還安老按揭的欠款，後人亦毋須擔心，因為按揭證券公司作為保險人會承擔有關的差額。

總結了兩年的經驗，按揭證券公司在兩星期前推出三項安老按揭優化措施，包括提升計算年金的樓價上限至1,500萬港元、降低最低參與年齡至55歲，及增加一筆過貸款的金額上限至「年金現值」的90%。

我認為這些優化措施可以有效回應一些長者的特別需要，例如提早退休的人士可以更早申請安老按揭、持有價值較高物業的借款人可以收取更多年金、不幸患病的長者可以得到較高的一筆過貸款應急。按揭證券公司正積極與銀行合作，將會在本年底以前推出這些優化措施。

我希望安老按揭可以為較有經濟能力的長者，提供多一個選擇，將固定資產轉換成流動資金，以應付部份日常的生活開支。

October 7,2012