司长随笔
按揭安排微调的考量
本港楼市近年受到息率持续上升及宏观经济疲弱等多项因素影响，自2021年9月开始下调，曾经从历史高位回落约16%。踏入今年，随着疫情过去，香港跟内地及国际恢复便捷的联系，经济复苏，楼市在今年首季显著回稳。截至今年五月，整体楼价较2021年的历史高峰回落了约12%；而今年上半年的每月平均住宅成交量，亦回复到疫情前五年平均值的约九成。
考虑到现时的楼市情况、本地经济和外围环境等一系列因素后，我们认为有空间修订部分按揭贷款的宏观审慎监管措施，目的是在不影响银行体系所承受风险的同时，缓减市民购买首个自住物业和换楼的首期负担。值得强调的是，这次调整旨在减轻首置和「换楼」市民的首期支出和按保费用，措施明确而聚焦。
至于压抑炒卖及投资活动的「楼市需求管理措施」，就是坊间俗称的「辣招」，没有改变。我们必须优先满足本地市民的自置居所需求。值得再次说明清楚的是，今次的微调不存在任何形式的「减辣前奏或变奏」，政府没有所谓「减辣」的考虑。
在金管局修订宏观审慎监管措施后，最新的银行按揭监管安排主要如下：
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修订后监管要求 |
修订后按保计划 |
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楼价 (港元) |
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楼价 (港元) |
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| 自住住宅物业 |
1,500万或以下 |
70% |
1,000万或以下 |
90% |
| 1500万以上−1,750万以下 |
60%-70%
(贷款额上限1,050万港元) |
1,000万以上−1,125万以下 |
80%-90%
（贷款额上限900万港元） |
| 1,750万−3,000万 |
60% |
1,125万−1,500万 |
80% |
| 3,000万以上−3,600万以下 |
50%-60%
（贷款额上限1,800万港元） |
1,500万以上−1,715万 |
70%-80%
（贷款额上限1,200万港元） |
| 3,600万或以上 |
50% |
1,715万以上−3,000万 |
70% |
| 非自住住宅物业 |
不论楼价 |
维持50%不变 |
不适用 |
不适用 |
| 非住宅物业 |
不论楼价 |
由50%提升至60% |
不适用 |
不适用 |
从用家的角度来看，这次微调按揭安排，让市民在首置或换楼承造按揭时，实际需要缴付的首期负担可略为减轻，其须购买按揭保险的部分亦略减，因而减低了市民须缴付的按保保险费开支。此外，按保公司亦会为首次置业自用人士提供「保费特惠」，就1,500万元或以下的物业，豁免其按揭贷款首5%的保费。
一直以来，物业按揭贷款的政策目标是，确保银行业有足够韧性妥善管理金融风险，避免楼市炽热时按揭市场出现过度杠杆。因此，我们一直密切监察物业市场、利率、资金流、内外围经济和金融环境的变化，按需要作出适当调整。
过去三年，我们先后就按揭贷款的措施作出的调整，主要是透过放宽按保计划下可借的成数比例，例如让首置人士在按保下可借达楼价的九成，楼价上限由原来的400万元逐步提高至1,000万元；透过按保借八成按揭的楼价上限则上调至1,200万元。两次调整，市场都反应正面，而住宅楼市亦未因此而出现较大波动。这些举措都是希望让「上车」的市民首期负担小一些、可选择的单位也从而多一些。
楼市的过度波动对经济和社会都会带来不利影响。从上文可见，关于按揭成数的宏观审慎监管措施不是一成不变，但亦不是轻率而动，根本原则是在维护银行体系风险可控的同时，兼顾市民置业自住的需要。
2023年7月7日
