司长随笔

房屋政策新措施

两天前，政府公布了六项房屋政策新措施，其中包括建议就空置的一手私人住宅单位征收应课差饷租值两倍的「额外差饷」(即坊间常称的「空置税」），以及修改「预售楼花同意方案」，规定发展商每次推售住宅单位的数目，均不能少于同意书上涵盖单位总数的20%。

我相信大家最关心的，是这些措施能否令楼市降温。正如行政长官在日前的记者会上提到，今次这套新措施的目标并非遏抑楼价。就「额外差饷」措施而言，它的目标是为了确保落成的房屋单位能够及时、有效地送到市场，让单位可以尽早让市民购买或租用。

根据政府建议，一手私人住宅单位在获发「占用许可证」(俗称「入伙纸」)后12个月内还未曾出售，而又有超过6个月并未作居住或出租用途，便会被视为空置单位，有关业主须缴付「额外差饷」，金额是应课差饷租值的两倍。若以目前整体住宅租金回报率约为2.5%计算，「额外差饷」约相当于楼价5%左右。

自2013年2月政府宣布取消勾地机制、恢复全面主动卖地后，私营房屋土地供应持续增加，未来三至四年的一手住宅供应正不断的上升，由2013年3月底的67,000个单位，累增至今年三月底的约96,000个单位，增加逾四成。

附表：已落成空置单位在数量及比例上均有上升趋势。

然而，我们留意到一些已落成但仍未售出的一手楼单位，在数量上及占潜在供应的比例上有上升的趋势(见附表)。因此，我们希望透过「额外差饷」，减低发展商在单位落成后「不租不卖」的诱因，让新落成的单位能有效地送到市场，供市民购买或租用。加上修改「预售楼花同意方案」，减少发展商以「唧牙膏」方式卖楼的空间，尽量促进市场的良性发展。

我留意到，坊间有意见认为一手空置单位数量上并不多，质疑「额外差饷」措施的效用。我希望指出，我们在考虑这项措施时，不能只着眼于目前已落成的一手空置单位，而必须考虑未来房屋落成的趋势，以及发展商手上持有可以随时出售的货量。根据政府估计，过去五年(即2013至2017年)，住宅落成量是平均每年13,500个。未来五年落成量平均每年约21,000个，其中2020年及2021年的落成量更是自2005年以来的新高。此外，在四月底，发展商手上可随时发售的单位达18,500个；除此以外，他们手上已符合申请「预售楼花同意书」资格的楼盘，合共可提供的单位达28,000个。有见及此，我们有必要采取前瞻性措施，促使这些供应能早日推出市场，确保政府增加私人住宅用地和房屋供应的努力，能取得确切和适时的实效。

社会上有声音认为，计算空置的时间应由单位在获发「合约完成证明书」(俗称「满意纸」)起计算，我们认为并不适当。「满意纸」的目的是确保发展商能履行地契条款上列明的各项要求，例如包括政府在卖地时要求发展商提供的某类公共设施。不过，目前发展商向地政总署申请并获发「预售楼花同意书」，并不需要取得「满意纸」或「入伙纸」，也可以在楼宇落成前预售「楼花」。现时的安排是发展商在预计单位落成前30个月内可以随时提出申请「预售楼花同意书」。此外，在单位落成及取得「入伙纸」后，发展商是可以将有关单位出租的。因此，是否取得「满意纸」，根本不会妨碍发展商是否可以向市场出售或出租其住宅单位。

我必须指出，现时根据批地条款中的「建筑规约」(Building Covenant) ，发展商须在指定期限内完工并取得「入伙纸」。一般而言，「建筑规约」会根据项目的规模，规定发展商须在48至60个月内完工并取得「入伙纸」。若然发展商未能在期限内完工，须向地政总署申请延长期限。地政总署会根据实际情况审视，若批准延期，发展商亦须缴交补地价，补价金额按延迟年期递增，由延迟一年须补交原地价2%递增至第六年的32%。因此，发展商有诱因按时取得「入伙纸」，因此以它作为计算空置起点，能更确保「额外差饷」措施发挥应有的作用。

简单而言，按我们现时的建议，发展商在获得土地后须按规定年期完工并取得入伙纸，以及在入伙纸发出后一年内必须沽清所有单位或须把单位出租至少六个月(其后须按年再申报，并由政府核实)，否则便须缴交「额外差饷」，甚至补地价。这一整套安排，相信能更完善地确保政府供应的私人住宅用地，能够按时完工、再按时出售或出租。

至于有意见认为「额外差饷」的措施应扩展至二手住宅物业，根据差饷物业估价署的数字，现时二手住宅单位的空置率只有百分之三点几，因此我们认为目前毋须针对二手住宅物业提出「额外差饷」措施。

社会亦有声音谓，新增的「额外差饷」会转嫁到买家身上，增加市民负担。正如我过去多次解释，影响楼价的因素众多，但最终仍然是取决于楼盘发售时市场上的供求关系。基本上，发展楼宇和持货的成本跟将来出售的价钱并无必然的关系。我们过去也常常看到，即使一些地价或发展成本较低的楼盘，发展商在开售时也不会以「相宜」的价格发售，还是按照当时的市况厘订售价。事实上，当年本港楼市下跌时，大家也曾见过发展商需要「割价」、即以低于成本价出售单位，以减轻损失。

再者，今次「额外差饷」和修订预售楼花安排的做法，将进一步促进市场上的竞争，并增加发展商「惜售」成本，延迟开售的发展商若谓希望「转嫁」额外成本，亦需要考虑日后面对市场逐步增加的竞争性和其他风险。

我希望强调，要真正解决房屋供应失衡问题，最根本的做法始终是透过各项短、中、长期措施增加房屋土地供应。我希望整体社会都能认清问题，拿出决心，一同合力解决香港面对的房屋问题。

2018年7月1日