司长随笔

以身试法 后果严重

上星期三，我到立法会就《2017年拨款条例草案》回应议员们早前提出的意见。除了简报环球和本地经济的最新情况，我也谈到社会大众非常关心的楼市问题。

增加土地供应以增加住宅供应，一直是政府确保楼市长远健康发展的首要政策。在政府各个部门的努力下，在今年三月底，未来三至四年住宅潜在供应已升至96 000个单位的纪录新高，比本届政府上任时增加了50%。综合各个来源，即包括政府卖地、铁路物业发展项目、市区重建局项目及私人重建／发展项目等，这个财政年度的房屋土地潜在供应更可供兴建约32 000个单位，远高于18 000个单位的供应目标。

为防范楼市泡沫风险，政府于去年十一月初公布新一轮需求管理措施。新的15%住宅印花税推出后，住宅物业交易量明显下降，楼价升势亦有所放缓。根据税务局记录，二○一六年十二月至二○一七年三月，须缴纳双倍从价印花税或新住宅印花税的住宅物业交易每月平均约500宗，较推出新措施前，即二○一六年九月至十一月，每月平均约2 400宗下跌约八成。而买家为香港永久性居民的住宅物业交易当中，94%个案的买家没有在香港拥有任何住宅物业，可见新措施有助压抑投资需求。

自新一轮措施公布后，市场信息却显示有本地投资者以「一约多伙」的形式购入住宅物业，利用豁免条文回避新住宅印花税。这些交易在二、三月份急升，不单与政府希望藉着新住宅印花税减少投资需求的目标相违背，更令楼市气氛转趋炽热，楼价升势加快。为杜绝投资者通过「一约多伙」来回避新的税率，政府已收紧新住宅印花税机制下为香港永久性居民提供的豁免安排。由四月十二日起，若有关买家以一份文书购入多于一个住宅物业，有关交易将不再获豁免。

在有关豁免安排收紧后，市场又传出有已拥有住宅物业的人士借用并无拥有住宅物业的其他香港永久性居民的名义来购买住宅物业，也即是俗称的「借人头」，并要求购买人签订信讬书来保障其实质权益。我必须指出，按照现行机制，买家如欲申请根据较低的第2标准税率缴税，必须在向税务局申请加盖印花时提交法定声明，并在声明中确认他们在取得有关住宅物业时，是代表自己行事的。由于该声明是根据《宣誓及声明条例》作出，如买家故意作出虚假陈述，便会干犯《刑事罪行条例》下的相关刑事罪行，一经定罪可处监禁2年及罚款。早前，已有涉及丁屋发展和买卖的人士因作出虚假陈述而被判入狱。我已指示财经事务及库务局以及税务局须严加查证有关法定声明，并按法例检控涉嫌干犯相关罪行人士(包括教唆及串谋作出虚假声明者)。

此外，根据《印花税条例》，如税务局事后发现买方的声明不正确，则买方须补回应缴纳税款的差额（即按15%的新税率与第2标准税率计算的从价印花税之间的差额），以及因逾期加盖印花而招致的罚款(罚款额最高可为少缴印花税税款的10倍!)。另外，根据《印花税条例》以欺诈手段意图诈骗印花税亦属犯罪，违者可处第6级罚款(即100,000元)及监禁1年。

基于有关罪行的严重性，我在此提醒市民，「借人头」或「借出人头」以购入物业者，一经发现，除了要补回相差的印花税及巨额的印花税罚款外，还很有可能要负上刑责，被罚款和监禁，绝对不值得大家以身试法。

事实上，本港楼市的基本因素已起了根本的变化∶美国利率正常化持续，未来息口只会持续向上，加上过去数年的土地供应增加，未来一手楼宇的供应量(截至今年三月底的潜在供应96 000个单位，其中有近20 000个单位随时可供出售/预售)与落成量(未来五年平均每年20 000个单位，比之前五年平均数增加67%)，均会较过去几年大幅增加。因此，过去几年住宅供求偏紧的情况，不会重现，楼市面对的风险正在加大，市民在作出置业决定前，必须小心衡量各样潜在风险，特别是利息变化对供款能力的影响，量力而为。

2017年4月30日