前任财政司司长网志

按揭保险计划

我在上月宣布两项加强楼市需求管理的措施后，有人质疑由我担任主席的香港按揭证券有限公司（按揭证券公司），却透过按揭保险计划（按保计划），协助银行提供最高九成按揭贷款，是「助长需求」，认为与需求管理措施不协调。

我可以肯定地告诉大家，两者的目标是一致的：在防范楼市泡沫风险进一步上升的同时，优先顾及有置业自住需要的本地用家。

受到供求失衡、超低利率和资金流动性泛滥的影响，过去数年楼价急升，超出市民的承担能力，也与同期香港经济基调背道而驰。楼价只升不跌的预期主导巿场方向，造成了楼市非理性亢奋，也令楼市风险持续上升。因此，我们一方面恢复主动卖地，増加土地和房屋供应，另一方面采取一系列需求管理措施，优先照顾香港永久性居民置业自住的需求，双管齐下，务求令楼市回复健康发展，防范楼市风险进一步上升。

我们采用的需求管理措施的目的，并不是一刀切地压抑需求，而是要防范楼市风险进一步上升，同时有系统地、针对性地提高部份买家群组的交易成本，让香港永久性居民的置业自住需求可以优先得到供应。例如：「额外印花税」减低短期投机活动的诱因，「买家印花税」减低非香港永久性居民及公司买家的入市意欲。上月推出的「双倍印花税」适用于所有物业交易，但首次置业及换楼的香港永久性居民可以得到豁免。

按揭证券公司于1999年推出按保计划，协助市民置业安居，令银行可以提供更高成数的按揭贷款，而毋须承担七成以上的贷款风险。按保计划在不增加银行风险的前提之下，减轻了有足够还款能力的置业人士的首期负担。目前已经有超过10万个家庭受惠，其中绝大部分是首次置业人士，是不少「上车」人士的好帮手。

在过去数年，面对住宅楼市的泡沫风险上升，为控制公司的财务风险，按揭证券公司曾多次收紧按保计划。最近的一次将九成按揭的最高楼价由600万元减至400万元，整体计划目前只接受最高600万元的物业。现时所见，按保计划下的平均楼价约为300多万元，许多均为「上车」盘，有关修订亦已考虑到大部分「上车」人士的需要。所以当风险上升时，按揭证券公司收紧按保计划，与政府采取的需求管理措施的目标一致。收紧计划的同时亦顾及了首次置业人士的需要，与政府措施的理念一致。

另外亦有人问我，会否考虑全面暂停按保计划，进一步管理置业需求。正如我上文所说，政府的需求管理措施的目的，不是要一刀切地压抑需求，而是在防范风险进一步上升的同时，透过减低部份买家的入市意欲，以纾缓楼市供求失衡的情况，并让置业自住的本地用家可以优先得到供应。同样地，全面暂停按保这种一刀切的做法也不是最理想的措施。

我们现时已逐渐看到多轮需求管理措施的累积效果，短期炒卖、外地和公司买家已经大为减少。同时，由于过去数年我们大幅增加土地供应，现时新楼供应已经大幅回升。然而外围经济环境仍然十分波动，银行按揭利率趋升，有意置业的市民在作出置业决定时必须小心行事，量力而为。政府会继续密切监察本地楼市的发展，在顾及本港市民置业需求的同时，致力促进楼市健康发展，维护香港的金融稳定。而按揭证券公司亦会继续采取适当的措施，管理面对的风险。

2013年4月7日