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减辣?

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出席港台节目《众言堂》听取市民对新一份预算案的建议。

这阵子接连出席有关预算案的咨询会,楼市可说是大家最关心的其中一项议题,除了聚焦在土地及楼宇供应之外,亦包括「楼市辣招会否减辣?」。

因应过去几年楼市过度炽热,政府先后推出多轮的措施,坊间统称为「楼市辣招」。这些措施发挥着不同作用,政策目标亦不尽相同。故此,在考虑减辣要求时,必须将其性质区分,不能一概而论。

「额外印花税」(SSD)的目标是遏抑短期炒卖,因此对买入物业不足三年便沽出,按持货时间长短加征额外的印花税,目的是大幅增加短期买卖物业的交易成本。「双倍印花税」(DSD)的目标则是为遏抑买楼的投资需求,已持有物业的人士,再买入物业的从价印花税便倍增。至于「买家印花税」(BSD)的目标是遏抑来自境外人士的买楼意欲,因此是向非香港永久居民买家(包括公司买家)征收。可以说,「买家印花税」(BSD)及「双倍印花税」(DSD)均是希望优先让本港未拥有物业的市民,能有较大的置业机会。

基于目前本港市民仍面对置业难的问题,特区政府无意放宽这三项措施。

至于金融管理局过去多轮宏观审慎措施,包括降低按揭成数、收紧申请人的供款对入息要求,以及须通过模拟加息压力测试等,目的是确保即使楼市波动,银行体系承担的风险仍然可控。

过去一段时间,由于按揭比例较紧,导致一些市民即使有能力供款,却因首期不足而未能置业安居的情况,我们理解。在不致令楼市「火上加油」、不影响银行体系风险的前提下,研究为有能力供款但首期不足的上车客,寻求解决方案,并非不可考虑。而且,这样做还可以让买家有更多在二手市场选购单位的机会。

就此,我们必须审慎从事。我们会综合考虑以下四项因素:

  • 楼价下跌的幅度与速度,包括同区一手楼与二手楼之间的楼价差距变化;
  • 成交量,包括一手楼及二手楼市的销情;
  • 未来住宅楼宇的供应量,当中包括落成量、发展商手头可随时开售单位的数量,以及短中期的潜在供应量;
  • 整体经济情况与展望,除了看本港经济及就业情况、利率走势及市场资金量,还须注意外围经济环境。

我们会综合考虑以上几项因素,但不宜订出硬性时限或指标,而是作持续的动态评估,寻求合适的时机。

2019年1月6日