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樓市近況

去年下半年,在外圍形勢不穩及本地銀行數度調高按揭利率下,本港樓市出現整固,成交劇減,今年一月的樓價也由去年年中的高位累計回落約5%。

不過,自今年二月開始,股市回升,樓市氣氛再度轉活,早前累積的購買力被釋放,帶動成交及樓價上升。反映二月的成交,三月份送交土地註冊處註冊的住宅物業買賣合約總數按月急升接近兩倍至11 360宗,整體樓價在二月亦回升約2%。

市場資訊顯示,樓市的成交在過去個多月大致保持活躍,樓價亦繼續上升,個別單位的成交呎價更創出新高。部分市場人士對於今年樓市表現的看法亦轉趨樂觀,有別於年初時一面倒的悲觀。

宏觀來說,本港的樓市正受兩股不尋常的力量所影響。

一方面是超低利率及流動性充裕的環境。由於先進經濟體會在未來一段時間會維持非常寬鬆的貨幣政策,低息環境其實並未出現根本性的改變。我擔心在持續低息的環境下,樓市亢奮的情緒可能會再度出現。故此,我仍然高度關注樓市的泡沫風險。

事實上,樓價自2009年初起已累計上升74%,並較1997年的高位高出5%。市民的置業供款負擔亦由2008年第四季32%的低位飈升至去年第四季的46%。在目前的低息環境下,這供款負擔指數已相當高。若利率回升3%,這數字將上升至59%,遠超1991至2010年50%的長期平均數。

另一方面則是外圍經濟的下行風險。在歐債危機的威脅下,環球宏觀經濟前景高度不明朗,令樓價更易出現大幅波動。一旦環球經濟及金融市場再度惡化,樓市將無可避免地受到影響。樓市在去年下半年出現的整固,正好反映這一點。

面對這種不尋常的情況,我在此重申政府確保樓市平穩健康發展的決心,並會繼續採用行之有效的措施,增加樓宇供應、遏抑物業投機、防止按揭信貸過度擴張和確保物業巿場的透明度,並適時按市場情況適當地調節力度。

正如我上月底在總結《2012年撥款條例草案》時指出,我們會繼續採取長、中、短期的措施,持續供應土地,滿足房屋用地的需求。反映政府在土地供應上的努力,未來數年住宅單位總供應量由2010年年底估計的59 000個,增加至去年年底估計的62 000個。香港金融管理局亦會繼續密切留意按揭市場的情況,並因應最新發展採取適當的監管措施,維持銀行體系的穩健。

我十分明白及理解許多市民,特別是年青的一代,擔心樓價越升越高,憂慮現在不買,在未來會更難置業。行政長官已在去年的   《施政報告》宣布復建居屋及優化置安心計劃,以協助中低收入家庭置業。當中位於青衣的置安心計劃項目可提供1 000個中小型單位,將於今年第四季開始接受預租申請,並在2014年落成。

樓市大起大落,會為宏觀經濟及金融穩定帶來極為負面的影響。不論是1997年香港樓市泡沫的爆破,或是2006年中美國樓市開始下滑導致次按危機的爆發,都引證這一點。故此,過去兩年多,我們多次出招穩定樓市,包括推出「額外印花稅」的非常措施,目標就是令樓市出現軟著陸,以減低一旦外圍環境逆轉時,樓市所要面對的調整壓力。從宏觀經濟和金融體系穩定性的角度出發,政府要確保樓市健康平穩發展,對社會民生都有裨益。

我們會密切監察市場的狀況,維持對樓市的極度關注,有需要時我會毫不猶疑推出進一步的措施,防止樓市過熱的情況重現。

我要藉此機會再次提醒市民,置業是市民一生中最重要的投資,在作出置業決定前,大家必須審慎,要量力而為,小心各種潛在的風險。市民不要迷信樓價只會上升,不會下跌,千萬不要盲目跟風入市。

2012年4月8日

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