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減辣?

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出席港台節目《眾言堂》聽取市民對新一份預算案的建議。

這陣子接連出席有關預算案的諮詢會,樓市可說是大家最關心的其中一項議題,除了聚焦在土地及樓宇供應之外,亦包括「樓市辣招會否減辣?」。

因應過去幾年樓市過度熾熱,政府先後推出多輪的措施,坊間統稱為「樓市辣招」。這些措施發揮著不同作用,政策目標亦不盡相同。故此,在考慮減辣訴求時,必須將其性質區分,不能一概而論。

「額外印花稅」(SSD)的目標是遏抑短期炒賣,因此對買入物業不足三年便沽出,按持貨時間長短加徵額外的印花稅,目的是大幅增加短期買賣物業的交易成本。「雙倍印花稅」(DSD)的目標則是為遏抑買樓的投資需求,已持有物業的人士,再買入物業的從價印花稅便倍增。至於「買家印花稅」(BSD)的目標是遏抑來自境外人士的買樓意欲,因此是向非香港永久居民買家(包括公司買家)徵收。可以說,「買家印花稅」(BSD)及「雙倍印花稅」(DSD)均是希望優先讓本港未擁有物業的市民,能有較大的置業機會。

基於目前本港市民仍面對置業難的問題,特區政府無意放寬這三項措施。

至於金融管理局過去多輪宏觀審慎措施,包括降低按揭成數、收緊申請人的供款對入息要求,以及須通過模擬加息壓力測試等,目的是確保即使樓市波動,銀行體系承擔的風險仍然可控。

過去一段時間,由於按揭比例較緊,導致一些市民即使有能力供款,卻因首期不足而未能置業安居的情況,我們理解。在不致令樓市「火上加油」、不影響銀行體系風險的前提下,研究為有能力供款但首期不足的上車客,尋求解決方案,並非不可考慮。而且,這樣做還可以讓買家有更多在二手市場選購單位的機會。

就此,我們必須審慎從事。我們會綜合考慮以下四項因素:

  • 樓價下跌的幅度與速度,包括同區一手樓與二手樓之間的樓價差距變化;
  • 成交量,包括一手樓及二手樓市的銷情;
  • 未來住宅樓宇的供應量,當中包括落成量、發展商手頭可隨時開售單位的數量,以及短中期的潛在供應量;
  • 整體經濟情況與展望,除了看本港經濟及就業情況、利率走勢及市場資金量,還須注意外圍經濟環境。

我們會綜合考慮以上幾項因素,但不宜訂出硬性時限或指標,而是作持續的動態評估,尋求合適的時機。

2019年1月6日