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「反周期」的樓市措施

近年來,本港樓市節節上升,產生泡沫的風險與日俱增,情況令人關注。香港樓市的熾熱與外圍經濟情況關係至為密切。

在歐美發達國家的寬鬆貨幣政策之下,流動資金充裕,利率持續超低,加上本地經濟增長強勁,令本港的樓市異常的暢旺。現在香港的樓價已經超越一九九七年的歷史高位,市民的置業負擔比率,也在今年第一季升至約49%,只略低於過去二十年的51%長期平均數。假如現在的利率增加3%,回到一個比較正常的水平,負擔比率將升至63%,這使我十分關注香港樓市的泡沫風險。

半山波老道地皮六月十日的拍賣結果,也清楚反映了市場的情況。雖然地皮的成交價沒有創出新高,但以接近二萬七千元的成交呎價計算,仍然是個非常矚目的數字。

這再次反映出,目前的樓市環境極不尋常。這個情況,我們去年已經注意到,並一直循着四個方向作出應對,即增加土地供應、遏抑物業投機、確保物業市場透明度和防止按揭信貸過度擴張。這些措施有一定的成效,例如徵收「額外印花稅」後,投機活動明顯冷卻,今年首五個月的「摸貨」較去年首十一個月銳減超過六成。

可是,樓市仍然繼續受到其他因素推動而持續熾熱。我們分析過現時情況,覺得形勢確有風險,不得不立刻加大有關措施的力度。

最新的措施主要集中在兩方面:在供應方面,我們增加土地供應,包括推出「限呎盤」。政府今年第二季(四月至六月)推出九幅住宅用地,已作招標和拍賣,提供約三千個單位。第三季(即七至九月)的賣地計劃可以提供的單位總量遠高於第一季,達六千個,其中屬中小型單位,即五十平方米以下的,有差不多二千五百個,將有助於增加本港中小型單位的供應。

另一方面是加強銀行體系的風險管理。金管局已經向銀行發出新指引,要求銀行採取多項措施以進一步提升按揭業務的風險管理和保障銀行體系的穩定。這些措施,包括將所有價值一千萬元至一千二百萬元住宅物業的最高按揭成數下調至五成,並將七百萬至一千萬元物業的最高按揭成數調低至六成。至於七百萬元以下單位的貸款,我們決定將最高成數維持在七成,確保「上車盤」不受影響。

此外,如果按揭貸款申請人的主要收入並非來自香港,貸款的最高成數,不論物業種類和價值,一律要再降低一成。

政府穩定樓市的決心是毋容置疑的。如有需要,我們會毫不猶疑進一步加大出招力度。

我們的政策是確保有需要的市民可以安居樂業。現時居住於政府資助房屋的住戶,包括居屋和公屋,佔全港整體的47%,居住在私人房屋的佔53%。而在居於私人房屋的住戶中,約七成為業主住戶。而餘下的住戶,即約佔全港整體16%的住戶,應該是租住房屋。

我們的房屋政策是確保樓市健康及平穩發展,而我們推出穩定樓市的不少措施都屬於「反周期」的宏觀審慎措施。在樓市過熱時,採取抑壓性的措施,防止泡沫風險越吹越大,並減低泡沫爆破時對金融體系以至整體經濟帶來的打擊。相反,一旦外來震盪出現,令致本地樓市和整體經濟互相拖累,產生螺旋向下的惡性循環,我們也能因應情況,靈活調節這些宏觀審慎措施的鬆緊,以確保宏觀經濟和金融體系的穩定性。

我們推出這些措施,不是希望一下子把樓市「打沉」。我們應該記得香港樓市曾經在大起之後大落,結果是大量市民被捲入負資產漩渦。這是市民、社會和政府都極不願看到的。我們因此密切注意內外情況發展,要在適當時候推出適當的措施。

我注意到,社會上已有輿論認為,樓市下調的周期可能即將來臨,擔心我們出招太猛會造成硬着陸。老實說,在目前不尋常的環境之下,未來樓市的走勢非常難預測,但可以確實的就是風險不停地增加。

我因此一再呼籲,市民作出置業決定時,務必小心衡量風險。第一,要留意外圍形勢對香港的資金流及利率可能造成的影響;第二,因應個人現在和未來的收入能力,量力而為,千萬不可「去到盡」。

2011年6月19日

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